В октябре Верховный суд опубликовал определение № 309-ЭС18-8924, по спору между арендодателем и арендатором о возмещении убытков.

Как это часто бывает, все началось с нарушения арендатором сроков внесения платы за арендуемое помещение. В итоге, когда до истечения срока действия договора оставалось еще около трех лет,  арендодатель воспользовался предоставленным ему договором правом и уведомил арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке.

Казалось бы, конфликт исчерпан: задолженность по арендной плате взыскана, найдены новые арендаторы, которые исправно исполняют свои обязательства по договору, вот только цена, по которой были заключены новые договоры аренды, оказалась ниже, что не было удивительно с учетом  ситуации на рынке недвижимости. В результате арендодатель подсчитал, что если бы он не был вынужден расторгнуть договор по вине первого арендатора, не вносившего своевременно арендную плату, размер его доходов от сдачи помещения в аренду за весь срок действия договора был бы больше почти на 2 000 000 рублей и заявил иск о взыскании  своих неполученных доходов.

Три судебные инстанции, включая Арбитражный суд Уральского округа, отказали в удовлетворении требований арендодателя. Суды сочли, что уменьшение размера арендной платы по вновь заключенным договорам, взамен первоначального, не является следствием противоправных действий арендатора. Также суды указали, что возможность требования возмещения убытков в виде разницы цен на основании статьи 393.1 Гражданского кодекса возникает лишь тогда, когда кредитор вынужден был понести дополнительные расходы. Однако Верховный суд с этим не согласился и направил дело на новое рассмотрение, указав, что норма о взыскании убытков при прекращении договора должна применяться и в том случае, когда такие убытки являются неполученным доходом (упущенной выгодой), поскольку целью в данном случае является восстановление имущественных интересов кредитора так, как если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом.

Такой подход Верховного суда хотя и направлен на то, чтобы максимально восстановить нарушенные права кредитора-арендодателя, тем не менее,  далеко не бесспорен. Прежде всего для арендодателя в этой ситуации появляется возможность получить сверхдоход, поскольку новыми арендаторами могут в итоге оказаться лица, так или иначе с ним взаимосвязанные. В такой ситуации прежний арендатор вынужден будет компенсировать арендную плату, недополученную арендодателем не по его вине, а по причине сдачи помещений в аренду заинтересованным лицам по заниженной стоимости.

Формирование высшей судебной инстанцией такого правового подхода делает очевидными риски заключения договоров аренды на длительный срок на условиях, не позволяющих арендатору расторгнуть договор в одностороннем порядке. Мы рекомендуем внимательно изучать условия договора аренды при его заключении и обязательно проконсультироваться со специалистами, чтобы избежать риска ненужных имущественных потерь.

Четверг, 1. Ноябрь 2018