Краткий обзор вопросов, связанных со взаимоотношениями арендодателей и арендаторов по вопросам уплаты арендной платы, а также возможности изменения условий договора аренды или его расторжения, в связи с введением на территории Российской Федерации ограничительных мер.

I. Взаимоотношения арендодателей и арендаторов по вопросам уплаты арендной платы.

В настоящее время нет единого мнения о том, является ли обстоятельствами непреодолимой силы (или форс-мажором) пандемия коронавируса, а также принимаемые государством меры по ограничению её распространения, в частности введение режима повышенной готовности, запрет на передвижение или приостановление деятельности организаций.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики №1 от 21.04.2020, посвященном указанному вопросу, прямо установил, что признание распространения новой коронавирусной инфекции (далее – коронавирус) обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех должников и будет устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств конкретного дела – должнику необходимо будет доказать, как именно указанные обстоятельства повлияли на неисполнение или ненадлежащее исполнение им своих обязательств.

Главное, что необходимо, знать - форс-мажор (или обстоятельства непреодолимой силы) не освобождают от обязанности исполнить обязательства, а лишь могут являться основанием для освобождения должника от ответственности за неисполнение или просрочку исполнения обязательства, то есть от выплаты неустойки или взыскания убытков (п.3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ).

То есть форс-мажор не освобождает от обязанности уплачивать арендную плату, а лишь может являться основанием для освобождения от обязанности по оплате неустойки за просрочку уплаты арендной платы, при условии наличия причинно-следственной связи между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

Федеральным законом от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» урегулированы некоторые вопросы взаимоотношений между арендодателями и арендаторами:

(1) Уменьшение арендной платы.

Указанным законом предусмотрено, что арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием субъектом РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта (ч.3 ст. 19 закона).

Из указанной нормы закона следует, что невозможность использования имущества должна быть обусловлена именно нормативным актом (например, указом губернатора), запрещающим определенную деятельность в субъекте РФ, что привело, например, к закрытию ресторанов, объектов розничной торговли, развлекательных заведений и др.

Если же деятельность арендатора не приостановлена, а он сам своим решением приостановил деятельность, например переведя всех сотрудников на удаленную работу, то в таком случае невозможности использования имуществом у арендатора не имеется, в связи с чем право требовать уменьшения арендной платы отсутствует.

Размер, на который должна быть уменьшена арендная плата, на законодательном уровне не установлен, поэтому этот вопрос остаётся на усмотрение арендодателя в зависимости от конкретной ситуации.

Верховным Судом РФ в Обзоре практики №2 от 30.04.2020 даны некоторые разъяснения по вопросу уменьшения арендной платы, из которых следует, что:

• Уменьшение арендной платы является обязанностью, а не правом арендодателя.Данный вывод следует из позиции Верховного Суда РФ о том, что при взыскании арендной платы в судебном порядке арендатор в качестве возражений вправе указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, а также из права арендатора обратиться с иском о понуждении к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
• Арендная плата подлежит изменению с момента, когда наступила невозможность использования имущества, независимо от даты заключения дополнительного соглашения или вступления в силу решения суда об изменении условий договора аренды.
• На вопрос о размере снижения арендной платы Верховный суд ответ не дал, указав лишь, что «размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации».

Соответственно суды при рассмотрении споров о том, насколько необходимо снизить арендную плату, будут исходить как из обстоятельств конкретного дела, так и из складывающийся практики, в том числе в конкретном регионе.

Рекомендации арендаторам:

• При обращении к арендодателю с предложением об уменьшении размера арендной платы необходимо указать на основании какого нормативного акта возникла невозможность использования имущества, а также указать, какие финансовые последствия это повлекло для арендатора. Чем больше информации будет предоставлено арендодателю, тем больше вероятность уменьшения арендной платы на подходящих арендатору условиях.
• Целесообразно будет обосновать размер снижения арендной платы, о котором просит арендатор, и приложить редакцию дополнительного соглашения к договору аренды. Это рекомендуется сделать,  поскольку арендодатель при рассмотрении предложение арендатора будет  учитывать специфику деятельности последнего и тот факт, насколько введенные ограничительные меры отразились на деятельности арендатора.
• В предложении об изменении условий договора об арендной плате установить арендодателю срок для направления ответа на указанное предложение.
• В случае отказа арендодателя от уменьшения арендной платы или неполучения от него ответа обратиться в суд с требованием об изменении договора аренды в части уменьшения арендной платы за период невозможности использования имущества.

С обращением в суд лучше не затягивать, поскольку после возобновления деятельности судов, они будут завалены исками и их рассмотрение будет являться продолжительным по времени (минимум 6-8 месяцев).

Рекомендации арендодателям:

• При получении предложения от арендатора о заключении дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы проверить, введено или вводилось ли нормативным актом ограничение на осуществление арендатором деятельности в соответствующем субъекте РФ.
• При рассмотрении предложения арендатора арендодателю необходимо учесть, что несмотря на то, что в законе прямо не указано на обязанность арендодателя уменьшить арендную плату по требованию арендатора, Верховным Судом РФ даны разъяснения, из которых следует такая обязанность арендодателя.
• Поскольку у арендодателя имеются свои обязательства перед бюджетом, работниками и контрагентами, то он может соблюсти требование закона об уменьшении арендной платы, но уменьшив её при этом незначительно (на 5-15%, например).
• В случае, если арендодателем будет отказано в уменьшении арендной платы арендатору, который в соответствии с указанной нормой закона имеет на это право, быть готовым к тому, что требование об этом будет заявлено арендатором в судебном порядке и в этом случае размер снижения арендной платы будет определяться уже судом с учетом требований арендатора и складывающейся практики по схожим объектам аренды.

Сторонам рекомендуется фиксировать всю переписку, которая ведется по вопросу согласования уменьшения арендной платы, в том числе сохранять электронные письма, делать скриншоты переписки в мессенджерах и т.д. Содержание переписки будет иметь значение в случае рассмотрения спора в суде.

(2) Предоставление отсрочки уплаты арендной платы.

Указанным законом установлена обязанность арендодателей предоставить арендаторам отсрочку уплаты арендной платы, заключив дополнительное соглашение в течение 30 дней с даты обращения арендатора. Требования к условиям и срокам отсрочки устанавливаются Правительством РФ.

На практике Постановлением Правительства РФ №439 от 03.04.2020 ограничен круг арендаторов, имеющих право на предоставление отсрочки, а также установлены порядок и условия предоставления отсрочки.

Отсрочка предоставляется:

1. По договорам аренды, заключенным до принятия в субъекте РФ решения о введении режима повышенной готовности, арендаторам (организациям и ИП), осуществляющим деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее – «наиболее пострадавшие отрасли экономики»).

Перечень наиболее пострадавших отраслей экономики утвержден Постановление Правительства РФ №434 от 03.04.2020 «Об утверждении Перечня наиболее пострадавших отраслей экономики (в ред. от 18.04.2020, вступающей в силу с 28.04.2020). В нём указана сфера деятельности и код ОКВЭД, который ей соответствует. Постановление доступно по ссылке.

Указанные сведения также публикуются на сайте Федеральной налоговой службы.

Определять, относится ли организация или ИП к наиболее пострадавшим отраслям экономики необходимо по коду основного вида деятельности, информация о котором содержится в ЕГРЮЛ или ЕГРИП по состоянию на 1 марта 2020 г. (п.2 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 409 «О мерах по обеспечению устойчивого развития экономики»).

2. В отношении имущества, которое находится в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

То есть указанные правила распространяются на все формы собственности в отношении недвижимого имущества.

3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ЧС) на территории субъекта РФ на следующих условиях (п.3 Постановления Правительства РФ №439 от 03.04.2020):

               а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01 января 2021 г. и не позднее 01 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

                б) отсрочка предоставляется:

                -  на срок действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ в размере арендной платы за соответствующий период

                - и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ до 1 октября 2020 г.

То есть с  01 октября 2020 г. арендная плата подлежит уплате уже на обычных условиях, а с 01 января 2021 г. к ежемесячной арендной плате добавляется сумма отсроченной арендной платы, рассчитанная исходя из требований, указанных выше  в п. «а»;

                в) если коммунальные услуги и (или) расходы на содержание имущества включены в арендную плату, то отсрочка по этой части арендной платы не предоставляется (за исключением случаев, если сам арендодатель в указанный период освобожден от оплаты таких услуг);

                г) штрафы, проценты или иные меры ответственности в связи с отсрочкой уплаты арендной платы не применяются (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды);

                д) не допускается установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;

                е) по соглашению сторон размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен;

     4. Указанные условия отсрочки применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды независимо от даты заключения такого соглашения (п.4 Постановления Правительства РФ №439 от 03.04.2020).

Это означает, что с требованием об отсрочке арендатор может обратиться в любое время, пока действуют указанные условия.

Однако арендаторам рекомендуется обращаться с заявлением об отсрочке уплаты арендной платы незамедлительно, как только возникла такая необходимость, поскольку нормативное регулирование в настоящее время меняется очень стремительно.

В отношении тех арендодателей, которые предоставили отсрочку по оплате арендной платы в соответствии с указанными требованиями, Правительство  рекомендовало субъектам РФ и муниципалитетам предусмотреть  меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога и арендной платы за землю за период, на который предоставлена отсрочка.

Также, Постановлением Правительства №439 от 03.04.2020 даны общие рекомендации арендодателям (организациям и ИП) – при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы в соответствии с требованиями, утвержденными указанным постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации.

Однако это лишь рекомендации, выполнять которые на сегодняшний день у арендодателей нет обязанности.

Верховным Судом РФ в Обзоре практики №2 от 30.04.2020 даны важные разъяснения, касающиеся правил предоставления отсрочки, в частности:

                а) Независимо от даты подписания сторонами дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки, отсрочка предоставляется с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (дата определяется в соответствии с указом главы субъекта РФ), если сторонами не согласован более ранний момент предоставления отсрочки.

                б) Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором, а арендодатель знал и не мог не знать, что арендатор осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики (с учетом цели использования помещения, указанной в договоре аренды, и сведениях о виде деятельности арендатора, содержащихся в ЕГРЮЛ или ЕГРИП), то арендодатель обязан информировать арендатора о наличии у него права на получение отсрочки уплаты арендной платы в соответствии с законом.

Если арендодатель не проинформировал арендатора об этом, то арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п.3 Постановления Правительства РФ (указаны выше).

Аналогичные условия применяются, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением давал основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных Постановлением Правительства РФ.

Таким образом, если арендатор осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, то при рассмотрении споров о взыскании с него арендной платы, будет действовать презумпция о том, что арендатору, независимо от поведения арендодателя, была предоставлена отсрочка.

                в) Достаточным основанием для предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы является осуществление арендатором деятельности в наиболее пострадавших отраслях экономики.

Устанавливать иные обстоятельства, в том числе невозможность пользоваться арендованным имуществом по назначению, не требуется.

Вместе с тем при рассмотрении спора в суде, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает (в том числе в связи с тем, что объект аренды им использовался вопреки установленным ограничительным мерам), то суд может с учетом обстоятельств дела отказать арендатору в защите его права на предоставление отсрочки.

Рекомендации:               

• Для получения отсрочки уплаты арендной платы арендатору необходимо направить арендодателю заявление о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы с указанием графика платежей, и приложить выписку из ЕГРЮЛ и иные документов, подтверждающие отнесение деятельности арендатора к наиболее пострадавшим отраслям экономики.
• Арендодателю при получении такого заявления от арендатора, после проверки на соответствие арендатора указанным критериям, необходимо заключить с арендатором дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы и закрепить условия предоставления такой отсрочки с учетом указанных выше требований.
• Сторонам рекомендуется фиксировать всю переписку, которая ведется по вопросу предоставления отсрочки уплаты арендной платы, в том числе сохранять электронные письма, делать скриншоты переписки в мессенджерах и т.д. Содержание переписки будет иметь значение в случае рассмотрения спора в суде.

2. Порядок изменения и расторжения договора аренды.

Порядок изменения и расторжения договора аренды в первую очередь регулируется договором аренды, а также положениями Гражданского кодекса РФ.

На сегодняшний день каких-либо новых требований к основаниям или порядку для изменения, расторжения договоров, в том числе договоров аренды, не установлено.

Таким образом, действуют общие правила, в частности для расторжения договора аренды.

Так, в соответствии со ст. 619 ГК РФ в случае просрочки внесения арендатором арендной платы в течение двух месяцев подряд, арендодатель вправе обратиться в суд с заявлением о расторжении договора аренды (только после направления арендатору требования о необходимости исполнить обязательство по оплате аренды). Арендодатель имеет на это право и в настоящее время в условиях пандемии коронавируса.

Поэтому договоры аренды могут быть расторгнуты в судебном порядке с арендаторами, которым не предоставлена отсрочка по уплате арендной платы,  и которые в настоящее время не уплачивают арендную плату в связи с отсутствием денежных средств,.

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ  существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Так, арендатор вправе обратиться в суд с заявлением о расторжении договора аренды (особенно долгосрочного договора аренды), если договором аренды такое право арендатору не предоставлено, однако в сложившейся ситуации в условиях пандемии коронавируса арендатор не имеет возможности в дальнейшем арендовать объект и уплачивать арендную плату.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается судом в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты (п.4 ст. 451 ГК РФ).

В судебной практике изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств практически не встречается, договоры как правило расторгаются судом, а не изменяются.

И в новых рекомендациях, которые дал Верховный суд РФ с учетом пандемии коронавируса, также указано, что это является исключительной мерой.

Поэтому в настоящее время сложно сказать, каким образом сложится практика по изменению договоров в связи с  пандемией коронавируса.

Требование в суд об изменении или расторжении договора аренды  может быть направлено стороной договора только после получения отказа другой стороны на указанное предложение или неполучения ответа в срок, установленный в договоре аренды, указанный в предложении, а при его отсутствии  - в тридцатидневный срок.

Направлять  уведомления, предложения сторонам договора необходимо всеми способами, которые позволят обеспечить его получением арендодателем (по юридическому адресу - обязательно; по почтовому адресу, указанному в договоре; по адресу электронной почты – для ускорения решения вопроса). Также арендатору рекомендуется приложить проект дополнительного соглашения об изменении условий договора аренды.

Сторонам также рекомендуется фиксировать всю переписку, которая ведется по вопросу изменения условий договора аренды, в том числе сохранять электронные письма, делать скриншоты переписки в мессенджерах и т.д. Содержание переписки будет иметь значение в случае обращения арендатора в суд с заявлением  об изменении или расторжении договора аренды.

Выводы:

1. Пандемия коронавируса и ухудшение экономической ситуации, а также финансового положения арендатора не освобождает его от обязанности уплачивать арендную плату.
2. Для решения вопроса о возможности или необходимости предоставления отсрочки по уплате арендной платы, уменьшения арендной платы, изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств необходимо:

• изучить условия договора аренды по указанным вопросам;
• проверить, входит ли сфера деятельности арендатора в список наиболее пострадавших отраслей экономики с учетом кода ОКВЭД, внесенного в ЕГРЮЛ по состоянию на 01 марта 2020 г.;
• выяснить, имеется ли невозможность пользования арендатором имуществом и связано ли это с приостановлением деятельности арендатора в соответствии с принятыми нормативными актами.

       3. В случае, если деятельность арендатора соответствует установленным законом критериям как для получения отсрочки уплаты арендной платы, так и для уменьшения арендной платы, то к арендатору может быть применен каждый из этих механизмов.

                                                                                                                                                                                                      © БК Групп, 2020

Среда, 6. Май 2020