Несмотря на то, что обязательными требования о привлечении застройщиками денежных средств участников долевого строительства на создание многоквартирных домов через счета эскроу, станут только для объектов, в отношении которых договор с первым участником долевого строительства будет представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года  (п. 5 ст. 8 закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ), у более чем тридцати московских застройщиков проблемы начались уже сейчас.

Как сообщает Коммерсант, в начале октября Москомстройинвест, курирующий строительство в столице, сообщил, что у 32 застройщиков нет права привлекать денежные средства участников долевого строительства. По данным ведомства, застройщики не выполнили требование законодательства, а именно не открыли в срок до 1 сентября 2018 года специальные счета в уполномоченных банках, что обязаны были сделать, согласно закону 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Об этом Москомстройинвест официально уведомил управление Росреестра по Москве. Это значит, что регистрация договоров участия в долевом строительстве, а также сделок, направленных на передачу прав и обязанностей по договорам долевого участия этих застройщиков Росреестром сейчас не осуществляется.

Отсутствие регистрации договора долевого участия означает, что у дольщика, заплатившего деньги по такому договору, отсутствует право залога, возникающее в силу ст. 13 закона 214-ФЗ с момента регистрации договора. Это серьезно снижает шансы на возврат уплаченных денег, особенно в случае банкротства застройщика.

К сожалению, как показывает судебная практика, залог, даже в случае регистрации договора долевого участия, тоже далеко не всегда является реальным обеспечением исполнения обязательства застройщика по возврату денежных средств, особенно, если договор был расторгнут дольщиком.

Так в одном из дел, рассмотренных Верховным судом РФ летом этого года (Определение

от 02.07.2018 по делу N 305-ЭС16-10864(5), высшая судебная инстанция указала, что  с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости не залог как таковой, а лишь некое притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости. Полноценный залог появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на незавершенный строительством объект за застройщиком или третьим лицом.

При этом если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, квартира передается новому участнику свободной от прав первого участника строительства.  Разумеется, данная правовая позиция Верховного суда должна применяться лишь при отсутствии злоупотребления правом со стороны нового участника долевого строительства и застройщика.

Сформулированная Верховным судом правовая позиция лишний раз показала, насколько рискованным является институт долевого строительства для дольщиков. Последние события лишь подтверждают этот факт.

Понедельник, 8. Октябрь 2018